SPESE condominiali ECCESSIVE?
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I punti chiave della riforma riguardano :
– ruolo del mediatore automaticamente assegnato all’amministratore,
– riscaldamento centralizzato, il singolo condomine potrà staccarsi,
– soglia minima per la costituzione del condominio (da 5 a 9 condòmini),
– animali domestici sempre ammessi, ma i proprietari garantiscono per la pulizia e la sicurezza
– spese per le parti comuni, divise in base ai millesimi,
– condomine moroso, pagano tutti in base ai millesimi,
– lavori di ristrutturazione straordinaria, delibera a maggioranza assoluta
Per saperne di più
Con un’attenzione mirata a semplificare le procedure decisionali e garantire maggiore flessibilità nella gestione delle spese, la nuova normativa ha introdotto una serie di significative novità che coinvolgono ogni aspetto della vita condominiale.
Il ruolo dell’amministratore
Il ruolo dell’amministratore riveste un’importanza fondamentale nella gestione di un condominio. Per assumere tale posizione, sono necessari specifici requisiti di trasparenza e onorabilità insieme a un livello di istruzione adeguato, richiedendo al candidato il diploma di scuola superiore, oltre all’obbligo di frequentare corsi di formazione e aggiornamenti continui sulle tematiche condominiali. La riforma ha mirato a rafforzare ulteriormente il ruolo dell’amministratore, anche attraverso l’introduzione dell’obbligatorietà della mediazione.
In passato, l’amministratore poteva assumere tale incarico solo se veniva preventivamente approvato dall’assemblea con un voto di maggioranza, con la possibilità che i condomini optassero per rivolgersi ad avvocati per questioni specifiche. Con la riforma, il ruolo di mediatore verrà assegnato automaticamente all’amministratore, eliminando la necessità di una delibera assembleare per questa designazione.
Parti comuni
La riforma del condominio ha introdotto importanti cambiamenti riguardanti le spese per la manutenzione delle parti comuni, che devono essere sostenute da tutti i condomini in proporzione alle tabelle millesimali. Inoltre, è stata data maggiore enfasi alle innovazioni, che possono essere deliberate con una maggioranza inferiore rispetto a quanto richiesto in passato.
Un’altra significativa novità riguarda la possibilità per il singolo condomino di distaccarsi dal sistema di riscaldamento centralizzato. Questo consente ai condomini di prendere decisioni autonome riguardo alle modalità di riscaldamento, permettendo una maggiore flessibilità nella scelta delle fonti di calore e nel controllo delle spese energetiche.
Per quanto riguarda il cambiamento di destinazione d’uso delle parti comuni, sarà possibile solo con un quorum più elevato rispetto a quanto stabilito in precedenza. Ora, affinché il cambio di destinazione d’uso sia consentito, è necessario raggiungere almeno il 4/5 dei presenti e almeno il 4/5 del valore complessivo dell’edificio.
Condomini minimi
Con la riforma del condominio,è richiesta la presenza di almeno nove condomini affinché sia necessaria la figura dell’amministratore (in precedenza erano sufficienti cinque condomini). Pertanto, se il numero di condomini presenti è inferiore a otto, la nomina di un amministratore non è obbligatoria. Tuttavia, è importante non fraintendere questa libertà come una maggiore superficialità nella gestione del condominio minimo. Anche in questa situazione, il condominio deve comunque dotarsi di un codice fiscale e, naturalmente, non può evitare di adempiere agli obblighi legali o alle responsabilità civili e penali. La corretta osservanza delle normative e degli adempimenti previsti è essenziale, indipendentemente dalle dimensioni del condominio.
Via libera agli animali domestici
Grazie alla nuova riforma del condominio, il regolamento condominiale non può più vietare la presenza dei nostri amici a quattro zampe. E’ fondamentale seguire delle regole di buon senso al fine di garantire la pulizia del condominio e la sicurezza di tutti gli abitanti. Pertanto, è necessario provvedere sempre alla pulizia nelle parti comuni in cui gli animali sporcano e, nel caso di animali considerati pericolosi, assicurarsi che indossino la museruola.
Condòmini morosi
La riforma del condominio introduce il principio della solidarietà sussidiaria che comporta che, nel caso in cui un condomino non adempia al pagamento delle proprie rate condominiali, gli altri proprietari dovranno intervenire coprendo l’importo mancante, anche se sono in regola con i propri pagamenti. Tuttavia, il contributo richiesto sarà proporzionato in base alle tabelle millesimali, assicurando una distribuzione equa delle spese.
Nel frattempo, l’amministratore ha l’obbligo di agire in giudizio contro i condomini morosi entro e non oltre sei mesi dalla chiusura della gestione condominiale. Tuttavia, è possibile che l’assemblea condominiale decida di non procedere con questa azione in determinate circostanze.
Lavori di ristrutturazione
La riforma del condominio ha apportato importanti modifiche riguardanti i lavori straordinari e quelli di normale entità. Per i lavori straordinari di rilevante importanza, la delibera deve essere adottata dalla maggioranza dei presenti alla riunione e rappresentarealmeno 500 millesimi, ovvero il 50% del valore totale dell’immobile (articolo 1136 del codice civile, comma 2).
Per i lavori di normale entità, come ad esempio il rifacimento di un muro, non è previsto un quorum specifico. Si applica la regola generale che richiede una delibera a maggioranza semplice, ossia la metà dei presenti all’assemblea, purché rappresentino almeno 1/3 del valore complessivo dell’edificio (articolo 1136 del codice civile, comma 3).
Inoltre, è stato stabilito che quando l’assemblea delibera lavori straordinari di ristrutturazione o innovazione, deve essere creato un fondo speciale il cui ammontare corrisponde al costo previsto per l’esecuzione di tali lavori. Ad esempio, se il preventivo di un’impresa per i lavori ammonta a 50.000 euro, l’assemblea dovrà istituire un fondo speciale di pari importo, al fine di garantire le risorse necessarie per la realizzazione delle opere deliberate.
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LA RIFORMA DEL CONDOMINIO
in vigore dal 18.10.2022

IL CONDOMINE E’ MOROSO?
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Capita sempre più spesso che nel condominio ci sia qualcuno che non paga la propria parte di spese, sia relative alla gestione ordinaria che di un eventuale intervento straordinario. Cosa fare in queste situazioni che si possono protrarre a lungo? Come tutelarsi dai condomini morosi? A nessuno piace vivere in un condominio dove ci sono condomini che non pagano le proprie quote!
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Posto che tutti usufruiscono dei beni comuni come: l’ascensore, le scale, il vano dedicato alla raccolta differenziata o il giardino; non va dimenticato che la gestione di questi locali e servizi genera spese di manutenzione. Se le spese non vengono pagate e, nel condominio non ci sono fondi sufficienti a copertura delle stesse, è lecito pensare che i fornitori progressivamente interromperanno le forniture o se benevolmente continuano nel servizio, i loro crediti aumentano e quando verranno tirate le somme saranno spiacevoli sorprese. Diventa dunque sempre più importante che l’amministrazione condominiale faccia bene il suo dovere e lo faccia in fretta (entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso)! Computec amministratore di condominio interviene subito, ai primi segnali di “inadempienza”, perché, come noto, il recupero di crediti può diventare una procedura lunga e prima si inizia prima si può intervenire.
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L’amministratore di condominio può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo e un amministratore poco attento e volutamente distratto può essere chiamato a risponderne personalmente se un suo ritardo dovesse generare perdite economiche al bilancio condominiale.
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Il vostro condominio sempre online per essere informati in tempo reale grazie all’app miocondominio. In alternativa si può accedere al sito www.miocondominio.eu tramite login e password personalizzate.
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Grazie a questo servizio online, l’amministratore di condominio pubblica avvisi e scadenze, può fare un sondaggio o inviare comunicazioni personali al condomine.
Il condomimio può invece prendere visione delle rate da pagare e procedere con il bonifico, può segnalare problemi o guasti ed infine controllare l’operato dell’amministratore (ad es. se ha pagato l’impresa di pulizie).

SICUREZZA ANTINCENDIO
LE NUOVE REGOLE PER IL CONDOMINIO
Il Decreto 25 gennaio 2019, che modifica e integra il precedente Decreto n. 246 del 1987, aggiorna le norme antincendio per gli edifici destinati a civile abitazione aventi un’altezza antincendi superiore ai 12 metri. In particolare, le nuove regole entrate in vigore il 6 maggio 2019 trovano applicazione immediata per le nuove costruzioni; mentre per gli edifici esistenti ci si deve adeguare entro:
- 1 anno (maggio 2020) per l’adozione delle disposizioni antincendio e di quelle che possano garantire l’esodo in caso di incendio in totale sicurezza
- 2 anni (maggio 2021) per l’installazione degli impianti di segnalazione manuale di allarme incendio e dei sistemi di allarme vocale per scopi di emergenza.
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La norma individua quattro livelli di prestazione antincendio in base all’altezza antincendi dell’edificio; per ciascun livello sono definiti i ruoli e le funzioni sia del responsabile dell’attività antincendio che degli occupanti in caso di emergenza. Solo per gli edifici dai 12 ai 24 metri, il decreto detta le misure da attuare in caso di incendio; in sostanza gli occupanti dovranno essere informati e formati sui comportamenti da seguire.
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I partners al servizio del condominio
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